谈中国房地产商“三个典型企业通病”

  申良君:谈中国房地产商“三个典型企业通病”
  
  　　中国的房地产业已经告别过去暴利时代,迎来新的历史篇章,这已经成为大家的共识，笔者作为上海智托天管理咨询公司总策划师，房地产策划一直是我们的主营业务,我也多次接触开发商本人和当地房地一线产市场。对此，从我们策划过的项目来实际情况及目前我国房地产市场的发展轨迹，尤其是通过对国内房地产发展商经营实践的考察，我们不难可以发现：当前国内很大部分房地产发展商从大到企业的发展经营战略、决策机制与管理文化，小到单个房产项目的规划设计、开发建设及营销管理等，均不同程度地步入了"五个误区"或者说是“五个企业通病”，这种现象要应引起业内人士的普遍重视和关注,尤其是房地产开发商本身,大家来共同解决问题。如果一些房地产商不能及时从深陷其中的五大误区中脱身出来,非但不能走入新的春天,反而完全有可能在新格局成型之前被洗牌出局,直到企业灭亡，这是必然的市场客观规律必然结果。
  
  　　通病一：项目定位与定位项目顺序出现“正常”式颠倒。
  
  　 中国的大多数开发商的开发理念依然是以“自我”为中心，“天下为我一家”，“浮躁，狂妄，自大”是他们的共同特点，他们是中国的特殊群体，根据有关部门的统计：中国富豪前一百位，有一半是做房地产的，所以出现这种现象很正常，这是“中国式”的一个体现，归根到底一个字形容----“特”，再简而言之：“特殊人物做特殊事”。
  　　所以就有了下文：在项目市场定位和开发过程中，不去关注市场的需求和卖点，“走一步算一步”、“车到山前必有路”的思想主宰着开发意识：拿到一块地，接着搞设计，方案一比较，只看谁画得好。他们完全没有市场营销观念：卖给谁呢？这方面我是深有体会，于是乎：中国大地雨后春笋般大大小小的项目，都起来了，“豆腐渣，烂尾楼，死角….”都有了,而且每天花样都在翻新。
  　　熟不知《孙子兵法》曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”，其中的不“庙算”（前期策划），不“得算多也”（预测各种影响因素），如果我们的房地产项目找不到存在的理由，凭什么在市场立足呢？。西方有一位著名的哲学家说过：“存在就是合理”，但只说了一半，后面半句我们给他补上：不合理就要淘汰！这里面就包涵了任何事物都要“一分为二”这个朴实无华的道理。
  
  　　我们正确的解决问题的方法应该是：开始找地块时或者至少拿到地块后，就应该与比较有实力的房地产策划咨询机构配合。让他们将告诉开发商：要建什么？怎么建怎样？卖给那个？如何卖掉？该卖多少钱？……尤其说明的是：房地产开发的前期策划可以说是企业生死攸关，他关系到未来两三年后开发商的产品能否为市场所接受。
  
  　　 通病二：混淆三个概念，开发=策划运营=经营管理？
  在中国房产界出现了非常有趣的社会现象：“房地产商只负责建房子，策划公司就在房地产商首先画好圆圈中跳，经营公司看完了接着跳…”。中国的房地产业一些开发商经常出现此类问题，他们的思维习惯是：“我们的项目反正是建设好了，等谁来买呢？那不关我们开发商的事情，主要是看咨询公司策划代理，运营公司如何管理，我们只等着看吧！”,硬是将“开发=策划运营=经营管理”有“条理”地分割开来，这个问题比较形象来看，就是“先有鸡，还是先有蛋的问题”-----四个字来解释“无聊之谈”。马克思主义哲学告诉我们：“世界万屋都有联系”，更何况一个联系这么紧密结合的项目工程，这这么会没联系呢？你问他：他说肯定有联系。那我们试问房地产开发商：既然有如此紧密联系，在项目投入之前，是否作过市场调查，考察当地过市场，了解过市场本身，若项目建成后由谁来策划推广，又怎样营业推广，怎样经营管理呢？这里就如一个得了前期未预防或治疗而得了“癌症”的人----房地产项目，再找个好“医生”-----管理咨询公司或经营公司，也是必死无疑，这不能怪谁，要怪就怪自己。
  
  

通病三：资金的多少决定项目的成功
  　　房地产商认为企业只要有钱就可以搞房地产，多打打广告,事后重金请咨询公司,就会成功，这都是有资金的保证。反之，没资金就肯定搞不好房地产。我们认为:这种观点是完全不正确的。因为一个企业如果没有先进的企业文化、正确的战略思路，良好的市场切入点，特别是高层领导思想观念上的正确认识，那么即使企业投入巨资，项目也是很难搞成功的。
  
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